繼2019年6月20日新政之后，西安樓市調(diào)控再次升級！12月1日凌晨2點對外發(fā)布，2020年最后一個月的第一天，時間點確實耐人尋味。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安市住房公積金管理中心以及西安市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控》的通知（以下簡稱“《通知》”）（市建發(fā)[2020]143號）。西安此次調(diào)控政策從商品房預(yù)售管理、二套房首付比例、預(yù)售資金監(jiān)管等方面都做出了詳細(xì)規(guī)定。

1、全面提高第二套住房首付比例。在西安“全市”（含西咸新區(qū)）范圍內(nèi)，購買第二套商品住房的貸款首付比例：最低40%，最高70%！

按照在西安的現(xiàn)有住房面積及再購住房面積來差異化體現(xiàn)�？磮D說話：

2、提高預(yù)售證發(fā)放“門檻”。新項目申請預(yù)售證，原則上總高在7層，要達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；總高在7層以上，須達(dá)到地面規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得低于7層；

3、購房資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶。要求房企、購房人及相關(guān)貸款銀行，將購房款進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶，不得進(jìn)入其它賬戶或擅自挪用。違規(guī)將被處罰；

這兩點的管控加強，將有助于防范房企因為資金方面出問題或者被挪用，而導(dǎo)致在建項目停滯或爛尾情況的出現(xiàn)。

4、加強房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理。各區(qū)縣和開發(fā)區(qū)（含西咸新區(qū)）要落實主體責(zé)任，加強轄區(qū)房產(chǎn)市場監(jiān)測和調(diào)控，多措并舉穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

對未實施限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，也提出要求：密切關(guān)注市場態(tài)勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定市場發(fā)展。

西安市住建局房地產(chǎn)市場管理處申辰在接受媒體采訪時也表示《通知》出臺的初衷：主要是考慮從今年六月以來，西安市的房價指數(shù)漲幅以及購房的人數(shù)都有所擴大，出臺政策的主要目的是保障西安市居民的自主需求，抑制投資投機的炒作行為。

某樓盤置業(yè)顧問表示：“我有個客戶買二套房，原本首付40%，現(xiàn)在新政一出來他的首付比例調(diào)整到60%，本來首付60萬現(xiàn)在變成90萬，客戶直接就說：我不買了，原本的首付我們就很吃力現(xiàn)在再往上提我們根本買不了，我放棄�！�

影響了誰——銀行？

西安某銀行房貸經(jīng)理說：“我認(rèn)為《通知》對銀行影響不會很大，雖然銀行主要利潤點來源于貸款而非存款，但是房貸只是銀行貸款的一小部分，其實調(diào)高對開發(fā)商應(yīng)該影響是最大的。實際上，西安市場在年底有貸款額度的銀行不是特別多，11月已經(jīng)明顯看到貸款額度在減少，那么12月也將進(jìn)一步萎縮，同時政策在年末這個時間點出臺，政府對于調(diào)控的決心還是比較大的�！�

影響了誰——購房者？分情況看！

1、幾乎無影響：無房或有一套90㎡以下的住房，買第一套首付30%、第二套首付40%（144㎡首付50%）。

除了買144㎡以上戶型首付比例較高外，其它情況的首付，也是目前普遍執(zhí)行的比例，不受本次首付調(diào)整的影響。這也是《通知》在一定程度上保護(hù)了剛需自住的購買群體。

2、比較有影響：已有一套房且面積在90-144㎡，如果再買第二套住房，面積在144㎡以下，首付50%；面積在144㎡以上，首付則要60%，相當(dāng)于原本的首付和貸款如今做了對調(diào)！

3、有較大影響：已有一套住房面積在144㎡以上，再買一套90-144㎡的住房，首付60%；買144㎡以上，首付要70%。這和全款幾乎沒有差異！

影響了誰——供應(yīng)端？

某剛需型供應(yīng)端銷售經(jīng)理表示：“我們項目是搖號開盤，影響不是特別大，因為定位剛需偏改善，所以至少一半還都是剛需家庭，剩下50%的普通家庭，受影響的差不多占到三分之一。不過這兩天話題熱度很高，客戶到售樓部基本都會問到新出臺的政策�！�

剛改型供應(yīng)端銷售主管說：“這個政策剛推行，具體影響有多大這個問題，就像天氣預(yù)報說明天有雪，但是具體多冷，我還沒有感受到，但多多少少肯定是有影響的。第一、成交周期肯定會變長；第二、近半年成交量可能會下降，購房者的資金需要籌備，賣掉第一套房子才能和之前的首付比例一樣，所以賣房子也需要時間周期，所以二手房源量可能會增多，但是總體成交量或許會下降；第三、可能會促進(jìn)非限購區(qū)域的房源銷售。同時，高層要蓋到7層以上才能拿預(yù)售證，房源出現(xiàn)暫時短缺都是有可能的，但是現(xiàn)在拿地成本已經(jīng)很高了，所以房價下降的可能性不大，但是業(yè)績不好的開發(fā)商也會考慮使用首付分期的手段來促進(jìn)銷售。”

純改善供應(yīng)端品牌經(jīng)理認(rèn)為：“影響不是很大，我們項目大部分是190㎡、230㎡、240㎡，190㎡總價在400萬以上，首付40%是160多萬，首付50%-60%相差不了多少，房價還是根據(jù)市場的浮動來變化。我們已經(jīng)完成了2020年的銷售任務(wù)，所以不會做降價促銷，但是各房企年底任務(wù)能否完成，標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，倘若完不成任務(wù)，會做‘價格包裝’，算下來其實不會優(yōu)惠多少。”

《通知》對購房者影響程度：剛改型>純改型>剛需型

陶女士三年前在大華公園世家貸款購買了200㎡的獨棟，現(xiàn)在準(zhǔn)備重新購買大平層。陶女士表示原本想首付50%，剩下50%貸款，這樣留一部分錢還可以做裝修，但是《通知》出臺后，現(xiàn)在計劃一把付清房款，因為30%的貸款，還得給銀行利息，不劃算。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗：

西安連續(xù)55個月房價上漲，因此新出臺的調(diào)控政策是城市政府應(yīng)有的職責(zé)所在，十八大以來房地產(chǎn)調(diào)控政策和以前顯著不同就體現(xiàn)在因城施策。中央反復(fù)強調(diào)，房子是用來住的，不是用來炒的。

同時《通知》也是在保護(hù)真正需要住房改善的年輕人和家庭，限制投資打擊投機行為。國家通過政策，保證每個人都有房可住，買得起房人群可以選擇商品房，買不起的可以選擇共有產(chǎn)權(quán)房或公共租賃住房。

根據(jù)目前房價均價水平，已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭，二套房再次購買144平方米以上的，大多數(shù)非剛需。因此，這次樓市政策極具針對性。實施差別化信貸政策，通過降低杠桿實現(xiàn)的有效抑制部分高收入購買二套房的預(yù)期。平衡供需矛盾，穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

其次，《通知》也在一定程度上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

對于房企而言，土拍和新盤的定位或許會發(fā)生改變。房企現(xiàn)有戶型面積已無法更改，且大面積段戶型為主、價格較高的項目，客戶量會銳減。如果企業(yè)為了沖業(yè)績，或會“價格包裝”，參考淘寶雙十一的定價或許會明白一二；對于一些已拿地但地價比較高的項目，在考慮中小面積段戶型偏多時，在配置和價格上依然會高一些，這意味著剛需剛改產(chǎn)品的價格還會漲。

在房企遭遇“三個紅線”、首付比例最高提升至70%的情況下，剛需置業(yè)者需要考慮樓盤是否會有降標(biāo)的可能，同時資金實力不足或有過“前科”的房企是否值得跟隨，考慮清楚后，謹(jǐn)慎入手！

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)：

之所以出臺《通知》，是因為今年西安房地產(chǎn)總規(guī)模相比去年有減少，土地、投資規(guī)模、銷售水平等都不如去年，但是從房價上漲指數(shù)和市場火爆指數(shù)來看，目前西安還是“名列前茅”。

二套房目前市場投資因素比較大，違背房住不炒的主基調(diào)。所以《通知》的出臺喻意明顯：穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，避免市場和房價失控，從經(jīng)濟(jì)杠桿、房貸等來控制市場熱度。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在今后很長時間內(nèi)還是要發(fā)揮重要作用，不能過度打壓，廣大消費者也不要誤判，房地產(chǎn)在十年內(nèi)依然是國民經(jīng)濟(jì)重要增長點，希望政府也照顧到不同需求的購買群體。我們的出發(fā)點是希望市場回到健康的軌道，而非冷冷清清。

編輯：慕瑜