近期，西安市多個房地產(chǎn)項目被房管局責(zé)令停售并處罰的新聞在西安房地產(chǎn)市場掀起很大波瀾。管理部門此次的雷霆出擊，雖然對無證售樓行為進(jìn)行了有力打擊，但一些制度和管理層面的問題也暴露了出來。

其實，商品房違規(guī)銷售的問題由來已久，“五證”不全就開賣、開發(fā)商遲遲交不了房、交房后出現(xiàn)房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、建筑設(shè)計變更甚至最終變成“爛尾樓”等方面的問題屢見不鮮，并由此帶來諸多社會矛盾和糾紛。這些問題和矛盾均指向備受爭議的商品房預(yù)售制度。

預(yù)售制度下，購房者面臨諸多不確定因素

“我代理過的房地產(chǎn)糾紛案件有超過一半與預(yù)售制度有直接關(guān)系�！标兾魅�英律師事務(wù)所律師高昕輝深有體會地說，商品房預(yù)售制度讓一些不良地產(chǎn)開發(fā)商鉆了空子，像房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這些問題只是很普通的糾紛，更惡劣的是有些房地產(chǎn)置業(yè)公司一房兩賣，一些開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,最后甚至還會出現(xiàn)攜款潛逃等違法犯罪行為。這些問題不僅給購房者帶來很大損失，而且后續(xù)維權(quán)更是要耗費大量精力。

2016年4月12日，齊小超拿到了西安市未央?yún)^(qū)法院的判決書，他與陜西某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，終于暫時告一段落。法院最終判決齊小超與某置業(yè)公司所簽訂的購房協(xié)議無效，同時退還齊小超購房款34.8萬元。

2013年4月，齊小超與某置業(yè)公司簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，并繳納了購房款34.8萬元，可是到了2015年5月，約定的交房時間已到，置業(yè)公司仍未取得相關(guān)房屋銷售許可證照，齊小超一直無法收房。

“沒有預(yù)售證就意味著沒有保障，就算收了房以后也辦不下來房產(chǎn)證！這樣的房子買回來怎么辦？”齊小超說，被告未按約定日期交房，也未取得商品房預(yù)售許可證。

西安市民李靜在2014年與省內(nèi)某知名地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同，購買了西安市南郊某小區(qū)一套位于一樓的房子�！爸�所以買一樓，是因為開發(fā)商承諾可以送花園。簽合同時，我也非常小心，仔細(xì)地閱讀了每項條款，覺得應(yīng)該沒啥問題�！崩铎o說。結(jié)果等到房屋交付時，李靜覺得自己瞬間“崩潰”。房子本身的確沒啥問題，開發(fā)商也如約“贈送”了花園，然而令她沒想到的是，開發(fā)商將小區(qū)的配電設(shè)備放置在她樓下地下一層。“在房子里都能聽到設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音，設(shè)備運(yùn)行很可能還會產(chǎn)生輻射，對人身體不好，我的孩子也小，這樣的房子怎能讓人安心居��？”

李靜多次找開發(fā)商交涉退房事宜，但開發(fā)商認(rèn)為自己的房子沒有質(zhì)量問題，配電設(shè)備也是小區(qū)必備的設(shè)施，不存在違約問題，不予退房。無奈之下，李靜將開發(fā)商起訴至法院。最終，法院判決李靜敗訴�！白“�，不放心，賣吧，沒人要，我現(xiàn)在都不知道自己該怎么辦？”李靜沮喪地說。

齊小超和李靜的遭遇可以說都與商品房預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度下，購房者面臨的不確定因素很多，簽訂商品房預(yù)售合同只是意味著取得了一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)。有些開發(fā)商夸大其詞將在建房屋描繪成世外桃源，經(jīng)常會出現(xiàn)實際交付的房屋與原介紹的廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售、交房、后續(xù)使用等環(huán)節(jié)上不規(guī)范、不守信用的行為，經(jīng)常讓購買者陷入維權(quán)無門的尷尬境地，管理部門一定時段內(nèi)的不作為或難作為更是助長了開發(fā)商的違規(guī)行為。

商品房預(yù)售制度陷入存廢之爭

商品房預(yù)售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房價款。我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解這個行業(yè)與生俱來的資金困局，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

這些年的實踐證明，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價，有些矛盾和糾紛還發(fā)展成為群體性事件和社會不穩(wěn)定因素，讓政府部門疲于應(yīng)對。

預(yù)售制度弊端的逐漸顯現(xiàn)，讓這一中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度正遭遇越來越多的質(zhì)疑。

“應(yīng)該著手研究取消商品房預(yù)售制度。”今年4月份，在一次關(guān)于“放管服”的采訪活動中，寶雞市某區(qū)的一位副區(qū)長直言商品房預(yù)售制度是當(dāng)下房地產(chǎn)市場的亂象之源。他舉了一家省屬國企在寶雞市區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)的例子，這家企業(yè)因和施工方發(fā)生合同糾紛遲遲交不了房，導(dǎo)致數(shù)百名群眾堵路維權(quán)、群體上訪，給政府部門造成了很大壓力。

其實，早在2012年，關(guān)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的討論就開始在網(wǎng)上發(fā)酵，并見諸報端。當(dāng)時就有專家認(rèn)為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開發(fā)商的高負(fù)債激進(jìn)戰(zhàn)略，推高地價和房價。開發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機(jī)資金的涌入，致使房價居高不下。

“房地產(chǎn)是地方政府的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展很重要，任何牽一發(fā)而動全身的改革都應(yīng)謹(jǐn)慎�！痹�在某國企地產(chǎn)公司陜西分公司管理層任職的延先生認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制，意味著將從根本上改變房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，這不僅會對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式、財務(wù)模式、盈利模式乃至商業(yè)模式形成巨大挑戰(zhàn)，而且會對房地產(chǎn)市場造成很大波動，這種波動是地方政府不堪承受之重。

專家：完善監(jiān)管堵住制度漏洞是關(guān)鍵

“首先，商品房預(yù)售制度下買賣雙方地位的明顯不對等，讓購房人成為弱勢群體。其次，預(yù)售制度下如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質(zhì)工程，更是讓購房人承擔(dān)了巨大風(fēng)險�！标兾魇∩缈圃航�(jīng)濟(jì)研究所博士張馨認(rèn)為，由于期房存在眾多不可預(yù)料的因素，政府有關(guān)部門應(yīng)對相關(guān)風(fēng)險點進(jìn)行提示，購房者也應(yīng)該在簽訂購房合同時充分考慮到可能面臨的種種問題，并將其詳細(xì)寫入購房合同，以便發(fā)生糾紛時能保護(hù)自己的權(quán)益。

作為主管部門，多個房地產(chǎn)項目被停售并處罰的事件讓西安市房管局一下子“火”了起來，不少網(wǎng)民對房管局的行動拍手叫好，不過也有人調(diào)侃其過往的不作為�！懊磕晡覀兌紩�接到一定數(shù)量的因商品房預(yù)售證問題產(chǎn)生的投訴。”西安市住房保障和房屋管理局執(zhí)法監(jiān)察隊大隊長段立進(jìn)說，最近半年，執(zhí)法監(jiān)察隊對西安市的在售樓盤集中進(jìn)行了兩次檢查，巡查的548個項目中有125個項目屬于無預(yù)售證項目。

“自去年4月份以來，在對市場的檢查中，無證項目在逐漸遞減，同時，政府相關(guān)部門必須要加強(qiáng)監(jiān)管、加快行政審批，完善手續(xù)�！倍瘟⑦M(jìn)說，購房者在購買房屋時，也要首先確定是否有預(yù)售證，可以在西安市房管局官網(wǎng)查詢，各個售樓部也有公示。

陜西邁道律師事務(wù)所律師宋曉偉認(rèn)為，就目前的市場狀況來看，短期內(nèi)取消商品房預(yù)售制度不容易，目前最迫切也最實際的問題是更好地加強(qiáng)對房屋預(yù)售行為的監(jiān)管，堅決打擊任何形式的無證售房，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，對購房合同做進(jìn)一步的完善和細(xì)化，以切實保障購房者權(quán)益。

“預(yù)售制運(yùn)行十幾年來其作用應(yīng)該說還是利大于弊的。現(xiàn)在運(yùn)行過程中出現(xiàn)了一些問題，不能簡單地用取消預(yù)售制來解決，而是應(yīng)該通過完善預(yù)售制來解決。維護(hù)消費者的權(quán)益，可以通過健全監(jiān)管制度、建立保險機(jī)制等來解決。”張馨認(rèn)為，預(yù)售制度被取消是遲早的事。如何判斷取消預(yù)售制的時機(jī)，要看兩個方面：一是房地產(chǎn)融資渠道比較暢通，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有資金壓力；二是房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房價平穩(wěn)，人們對房價的變動已經(jīng)不太敏感。當(dāng)前，最迫切的是對預(yù)售制度進(jìn)行改革，一是引進(jìn)企業(yè)信用評級體系，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，加強(qiáng)企業(yè)的道德約束；二是嚴(yán)格管理預(yù)售資金，建立預(yù)售資金第三方托管制度；三是建立預(yù)售房市場風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制，通過金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保或保險，最大限度地保障購房者的權(quán)益。

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其他國家預(yù)售制度的運(yùn)行方式

預(yù)售制度并非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預(yù)售商品房，但都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。

美國：第三方保管房屋預(yù)售款。購買預(yù)售房時，開發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬美元，由第三方保管。

日本：建立預(yù)售房市場風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請買主定金的擔(dān)保或保險，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)保或保險的保證書提交給買主。

德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預(yù)售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險及糾紛。

瑞典：通過專門機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過該協(xié)會高標(biāo)準(zhǔn)的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。

新加坡：購房者按施工進(jìn)度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。

編輯：惠茹樂